Para muchas personas en todo el mundo, la compra de una vivienda es la mayor decisión financiera de sus vidas. Una casa en la que vivir, y un activo para legar a los descendientes.
Pero sucede que el paulatino incremento de la esperanza de vida está cambiando las pautas de ahorro y de consumo de la población en muchos países desarrollados. Vivimos más, y por consiguiente necesitamos más dinero para vivir durante los años posteriores a la jubilación. Y es que “vivir más es caro, comporta costes adicionales”, como decía recientemente Oscar Arce, director general de Economía y Estadística del Banco de España.
Como resultado de todo ello, se da la circunstancia que hoy en día muchas personas son house rich, cash poor. Una alternativa puede ser la venta de la casa, y hacer líquido el patrimonio, pero ello obliga a nuevos desembolsos posteriores, porque al fin y al cabo en algún lugar hay que vivir.
Otra alternativa, que está comenzando a explorarse cada vez más, es la hipoteca inversa, una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes, con la que se posibilita convertir a dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de una vivienda.
En este caso, al contrario que en una hipoteca convencional, es el titular de la vivienda quien recibe del banco una cantidad a cambio del piso (normalmente en forma de renta mensual). La principal ventaja es que puede seguir utilizándolo hasta su fallecimiento y en ningún momento pierde la propiedad de su vivienda.
Ricardo González, director de Análisis, Estudios Sectoriales y Regulación de MAPFRE Economics, nos explica que existen tres grandes modalidades de hipoteca inversa:
a) De pago único o lump sum, donde el cliente percibe el montante total del crédito en una única disposición.
b) Temporal con mensualidades, donde el beneficiario recibe ingresos mensuales durante un periodo concreto de tiempo.
c) Vitalicia con mensualidades, donde el cliente tiene contratado un seguro de Vida complementario a la hipoteca inversa (seguro de rentas vitalicias diferido). Como en la modalidad temporal, el cliente recibe durante un tiempo determinado en el contrato las rentas mensuales provenientes de la hipoteca y, si finalizado ese periodo la persona beneficiaria sobrevive, entra en funcionamiento el seguro de rentas vitalicias que el cliente recibe hasta su fallecimiento.
Tras el fallecimiento del titular, a los herederos les corresponde tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad financiera, y disponen de dos opciones:
- Quedarse con la vivienda: para ello deben liquidar la deuda con la entidad, devolviendo el dinero prestado.
- Venderla: en este caso el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa.
El último informe de MAPFRE Economics sobre el desarrollo del Seguro de Vida en el mundo aborda el emergente fenómeno de la hipoteca inversa en diversos países. Veamos brevemente cómo se trata este producto en algunos de ellos:
En España, la normativa sobre la hipoteca inversa está recogida en la Ley 41/2007, modificada a su vez por el artículo 5 de la Ley 1/2013, relativa a las medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Los destinatarios de esta hipoteca son los mayores de 65 años, personas con discapacidad igual o superior al 33% y personas con dependencia severa o gran dependencia.
En España hay más de seis millones de personas cobrando actualmente una pensión de jubilación, con datos de la Seguridad Social a cierre de 2019. De ellos, más de la mitad, unos 3,1 millones, cobran menos de 900 euros al mes de pensión. Y en esa misma España de pensionistas con problemas para llegar a final de mes, casi un 90% de los mayores de 65 años tiene vivienda en propiedad, según la Encuesta sobre Consumo y Finanzas de los Hogares que realiza el Banco Central Europeo. Esos dos datos, combinados llevan a muchos a plantearse que el mercado español podría ser terreno fértil para este tipo de operaciones financieras.
Cabe señalar que este producto goza de exenciones fiscales. Como se trata de un préstamo, estos ingresos mensuales adicionales no tributan en el IRPF.
EE.UU.
Las denominadas reverse mortgage en el mercado estadounidense son básicamente de tres tipos:
a) De uso único. Este tipo de hipotecas son ofertadas por los gobiernos estatales o locales, o agencias sin ánimo de lucro. Tienen condiciones financieras muy favorables para los prestatarios (no obligan a contratar seguros y con tipos de interés bajos).
b) Hipotecas inversas HECM3. Están respaldadas por la Federal Housing Administration (FHA), donde el Gobierno Federal avala que las empresas que ofrecen este producto cumplan con los pagos acordados. De igual manera, si el precio obtenido por la venta fuera inferior a la suma de la deuda total de la hipoteca, el gobierno asumiría la pérdida y, en caso contrario, el prestatario o herederos recibirían la ganancia obtenida.
c) Hipotecas inversas privadas (Jumbo, Propietary Reverse Mortgages). Estas hipotecas inversas son ofrecidas por instituciones financieras autorizadas, y no tienen el seguro asociado a la FHA, ni una limitación a la cantidad prestada.
México
Definida como hipoteca pensionaria, la evolución futura de las tasas de reemplazo de las pensiones y el importante porcentaje de personas mayores de 60 años propietarios de su vivienda, augura un cierto potencial en los próximos años. La legislación mexicana existente sobre este producto establece que la edad mínima de contratación es de 60 años, y que el préstamo no podrá ser inferior al 70% del valor del inmueble.
Brasil
Aunque la hipoteca reversa en Brasil no está todavía regulada a través de una ley federal, desde 2018 existen diversas propuestas legislativas para su desarrollo e implantación.
Reino Unido
Existen principalmente dos tipos de equity release en el mercado británico:
a) Lifetime mortgages. Se trata de la opción más popular. El consumidor retiene la propiedad de su vivienda y obtiene un préstamo teniendo como garantía dicha vivienda. El préstamo puede recibirse como pago único, renta periódica, línea de crédito o la combinación de los tres.
b) Home reversion plans. En este tipo de productos, el consumidor vende total o parcialmente su vivienda al proveedor, pero mantiene el derecho de habitarla hasta su fallecimiento o retirada a una residencia asistencial.
Japón
Se utilizan dos métodos: el directo, en el que el gobierno local proporciona los préstamos, y el indirecto, en el cual el gobierno local se alía con una entidad financiera para la concesión de la hipoteca.
Riesgos
Quizá la razón por la que este producto no ha terminado de despegar hasta ahora es porque no está exento de ciertos riesgos.
Se estima que los costes iniciales para contratar este producto (Comisiones de apertura, gastos de notaría, tasación, impuestos, más el seguro de rentas vitalicias) pueden llegar a casi un 10% del valor de tasación de la vivienda. Hay que valorar bien si las cuotas mensuales a recibir compensan este gasto.
Por este motivo, es muy importante que las entidades que lo comercializan sean transparentes y ofrezcan a sus clientes una correcta valoración de los riesgos, ya que afecta a un colectivo delicado, como son las personas mayores.