Por Rafa Saiz, experto de Inversiones Inmobiliarias. 

Hasta la llegada de la crisis provocada por el Covid-19, el sector inmobiliario estaba viviendo uno de los periodos con mayor inversión de los últimos años. Los bajos tipos de interés y el gran volumen de liquidez en un mercado en búsqueda de rentabilidad estaban haciendo cada vez más atractiva la inversión en activos y, como consecuencia de ello, estaba provocando un aumento de los precios de los inmuebles.

La crisis sanitaria tendrá su reflejo en el sector inmobiliario a corto y largo plazo, aunque va a depender del tipo de activo.

Las oficinas pueden verse afectadas después de este periodo de trabajo no presencial; las empresas pueden observar que el teletrabajo es efectivo y, a partir de ahora, optar por otros modelos de trabajo.

En los negocios más afectados por el impacto de la paralización de la economía, los arrendadores están solicitando ya una renegociación de las rentas y de las duraciones de los contratos, lo que afectará a medio plazo a los precios. El endurecimiento de las condiciones de financiación bancaria, debido al incremento de las primas de riesgo, afectará al precio de los inmuebles y a los niveles de endeudamiento en la compra de los activos.

Tampoco se salvan los espacios de coworking que son oficinas compartidas, gestionadas por operadores especializados, y que tienen por objetivo crear sinergias entre los diferentes profesionales que ocupan el mismo espacio de trabajo. Este activo, que partía de una posición de crecimiento en el mercado de oficinas en los últimos años, a corto plazo recibirá un impacto negativo, debido a la flexibilidad de contratación que será aprovechada por muchos usuarios para cancelar sus contratos.

Asimismo, los operadores solicitarán, a corto plazo, descuentos de renta a los propietarios. Sin embargo, a largo plazo, es una clase de activo inmobiliario que saldrá muy reforzado, debido a la flexibilidad que ofrece en los tipos de contratos y los recursos compartidos. En mi opinión, esta flexibilidad en la duración de los contratos se irá imponiendo poco a poco, y creo que podremos ver más edificios dedicados a coworking.

En lo que respecta al segmento residencial, la demanda de la primera vivienda está íntimamente relacionada con la incertidumbre económica, las pérdidas de empleo y la consecuente reducción del poder adquisitivo, lo que provocará que se reduzcan las ventas. La demanda de la segunda residencia, muy impactada con las restricciones en los viajes y la ausencia del turismo, provocará que se disminuyan las ventas a extranjeros y nacionales. Las expectativas en residencial pueden disminuir hasta que los precios se estabilicen.

Y el sector de vivienda en alquiler probablemente salga fortalecido de esta crisis, sin olvidar el posible impacto que puede sufrir por las futuras regulaciones de los precios y por los impagos de los inquilinos afectados por pérdidas de empleo.

En lo que se refiere a activos retail y centros comerciales, ambos recibirán un fuerte impacto en el corto plazo, debido a la paralización de las actividades no esenciales. Si esta situación se dilatase, el impacto sería mayor y podría provocar que los inquilinos tuvieran serias dificultades para abonar las rentas y continuar con sus negocios. Todo ello podría provocar desviaciones en el precio de estos activos.

Pero, sin duda, los activos turísticos van a ser los más afectados, tanto hoteles como comercios. Las restricciones de movilidad y el gran impacto que van a sufrir en el periodo estival por el estancamiento del sector turístico provocarán correcciones de valor en los activos. Es destacable también que muchos hoteles se han convertido en hospitales para luchar contra la pandemia, lo que ralentizará la vuelta a su actividad tradicional.

Y, por último, en relación con los activos logísticos, podría pensarse que no están siendo afectados por esta crisis debido al crecimiento del comercio electrónico y el sector de la alimentación. Sin embargo, sí está impactando, ya que hay una parte del negocio de la distribución que está sufriendo por la falta de actividad en otros sectores.

En definitiva, todos los activos inmobiliarios recibirán un impacto como consecuencia de una de las mayores crisis de la historia, aunque, en mi opinión, los edificios de oficinas, las viviendas en alquiler y el sector logístico serán los que menos sufran.